Mặt bằng giá bất động sản tại TPHCM dự kiến tiếp tục tăng trong năm 2018
“Các dự án tại Tp.HCM càng về sau càng có mức giá cao hơn các dự án chào bán trước bởi chất lượng ngày càng được chủ đầu tư cải thiện tốt hơn.”
Đó là nhận định của ông Phạm Lâm – CEO DKRA Việt Nam tại sự kiện công bố báo cáo toàn cảnh thị trường BĐS nhà ở Tp.HCM 2017 của đơn vị này.
Bên cạnh đó, chi phí đầu vào tăng (VLXD, nhân công)… cũng ảnh hướng đến giá bán. Như vậy, ông Lâm dự báo giá nhà tại Tp.HCM đang ngày càng gia tăng.
Được biết, Tp.HCM là nơi có biên độ tăng giá cao nhất trong cả nước và cũng là thị trường có chu kỳ thiết lập mặt bằng giá mới ngắn hơn so với các tỉnh thành khác. Đồng thời, biên độ tăng giá của các khu vực và các phân khúc nhà ở tại Tp.HCM không đồng đều.
Nhìn chung, giá khởi điểm càng thấp, biên độ tăng giá càng cao và ngược lại, “mức giá của thị trường bất động sản Tp.HCM chịu sự tác động của nhiều yếu tố”, ông Lâm cho biết.
Là trung tâm kinh tế, tài chính cả nước, Tp.HCM đang thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nước ngoài để phát triển một cách đa dạng các loại hình, dịch vụ, tiện ích phục vụ đời sống dân cư. Theo đó, sự phát triển nhanh chóng của dịch vụ, tiện ích đã tác động mạnh mẽ đến giá bán của thị trường nhà đất.
Mặt khác, hấp lực từ nền kinh tế sôi động cũng góp phần tăng tính thu hút lượng chuyên gia và lao động dồi dào đến làm việc và an cư tại đây. Dân số đông tạo ra nguồn cầu bức thiết về nhà ở tiếp tục là nguyên nhân lớn tác động đến giá bán.
Ngoài ra, mức giá còn chịu sự tác động mạnh mẽ của việc phát triển hạ tầng giao thông và thông tin quy hoạch vùng, ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô (tăng trưởng kinh tế GDP, thu nhập bình quân theo đầu người, CPI, lãi suất, tỉ giá, giá vàng, chứng khoán)… Đáng chú ý, những cơn sốt đất nền vùng ven, đặc biệt trong năm 2016 và đầu 2017 cũng đã góp phần ảnh hưởng đến sự tăng giá của thị trường, mặc dù sau cơn sốt đất giá đã được điều chỉnh nhưng khó trở về mức bán đầu, ông Lâm nói thêm.
Tựu trung lại, các yếu tố kể trên liên tục góp phần vào việc hình thành nên mặt bằng giá mới tại Tp.HCM theo chiều hướng đi lên; khiến giấc mơ mua nhà lại càng xa vời với nhiều hộ gia đình, đặc biệt là những cặp vợ chồng trẻ hay tầng lớp thu nhập trung bình, thấp.
Cụ thể, sau giai đoạn đóng băng từ năm 2010-2013, thị trường bất động sản Tp.HCM bước vào giai đoạn phục hồi và phát triển sôi động. Bắt đầu từ năm 2014, thị trường địa ốc Tp.HCM khởi sắc trở lại, và đến nay đã và đang thiết lập nên mặt bằng giá mới với giá trị bất động sản cao hơn hẳn so với năm 2012.
Giá nhà đất vẫn tiếp tục tăng
Với loại hình căn hộ, mặc dù có nhiều quan ngại về nguồn cung dư thừa; song ghi nhận cho thấy, căn hộ vẫn luôn là thị trường khá ổn định, giá bán tăng đều qua các năm, đặc biệt là phân khúc căn hộ hạng B và hạng C vốn phù hợp với thu nhập của nhiều gia đình tại Tp.HCM.
Nguyên nhân theo ông Lâm là do quỹ đất tại Tp.HCM đang dần khan hiếm, đất nền có mức giá cao và phải đi xa trung tâm nên các căn hộ vừa túi tiền, gần trung tâm luôn là sự lựa chọn của nhiều gia đình có thu nhập tầm trung. Mặt khác, mức thu nhập trung bình của gia đình trẻ đang được cải thiện, sự trẻ hóa đối tượng người mua bất động sản cùng sự linh hoạt trong chính sách bán hàng của chủ đầu tư đã tác động rất lớn đến tâm lý và tính thanh khoản của thị trường, kích thích giá của căn hộ tăng trưởng.
Theo ghi nhận của DKRA Việt Nam:
Phân khúc căn hộ hạng C năm 2012 có mức giá trung bình khoảng 13 triệu đồng/m2 thì đến nay (năm 2017) có giá trung bình dao động khoảng từ 18-20 triệu đồng/m2, tính ra tăng 54% sau 5 năm.
Phân khúc căn hộ hạng B năm 2012 có mức giá khoảng 18-20 triệu đồng/m2 thì đến nay, giá mới tại thị trường này rơi vào khoảng 27-30 triệu đồng/m2, tăng 67%.
Phân khúc căn hộ hạng A năm 2012 có mức giá trung bình khoảng 33 triệu/m2 thì đến nay rơi vào khoảng 55 triệu đồng/m2, tăng 47%.
Tương tự đối với đất nền, do luôn là loại hình được người Việt ưa chuộng bởi tính ổn định và bền vững; theo đó, trong tình trạng quỹ đất khan hiếm, thị trường này càng được nhiều khách hàng mua ở và khách đầu tư đặc biệt quan tâm. Đây là yếu tố quan trọng thúc đẩy giá đất nền tăng cao trong thời gian qua.
Được biết, biên độ tăng giá đất nền lại không đồng đều phụ thuộc lớn vào sự phát triển hạ tầng giao thông. Điển hình như khu Đông, ghi nhận tăng giá từ 130-170%, nguyên nhân là do nơi đây có sự phát triển giao thông mạnh mẽ nhất trong hơn 3 năm qua. Trong khi hiện nay giá đất nền tại khu vực phường Phước Long B (quận 9) dao động phổ biến khoảng 27-35 triệu đồng/m2. Khu Nam mà điển hình là khu vực phường Tân Thuận Đông (quận 7) giá tăng khoảng 50%, dao động trung bình khoảng 42-55 triệu đồng/m2.
Riêng tại phân khúc nhà phố/biệt thự, do đặc thù loại hình này phụ thuộc chủ yếu vào sự gia tăng giá đất nên trong 5 năm qua, biên độ tăng giá của phân khúc này không cao, dao động chỉ từ 20-56%. Phần lớn, loại hình nhà phố, biệt thự tập trung tại khu Đông như quận 2, quận 9 và khu Nam điển hình là Phú Mỹ Hưng. Khu vực quận 9 ghi nhận có mức giá tăng cao nhất, khoảng 56% sau 5 năm do những năm qua khu vực này đã có những thay đổi tích cực về hạ tầng giao thông.
Giá bán của biệt thự, có sự phân hóa rõ ràng theo từng khu vực, phụ thuộc lớn vào quy hoạch và chất lượng dịch vụ của từng khu vực. Điển hình là khu vực quận 9 có biên độ tăng giá cao nhất song khu vực này chỉ dao động trung bình khoảng 42 triệu/m2. Trong khi Phú Mỹ Hưng có mức giá mới vào trung bình khoảng 150 triệu đồng/m2. Song, nhìn chung thì mặt bằng giá bán nhà phố/biệt thự cũng tăng theo xu hướng chung.
